不動産競売はやったことありません。今までも何度かやろうと思ったけど旨みがなさそうと思って、やってこなかったですね。
だって、今の時代では不動産業者でなく、投資家や個人の方も競売に参加してるみたいですからね。
不動産を相場の価格で買ってしまうほど、つまらないことはありません。
不動産競売≠オイシイ物件を買える
そんな簡単な話はないですよ。
では、何故今さら競売をやってみようかと思ったかというと、
銀行に預けてるお金を動かしたくて・・・あと暇だったからかな？ｗｗ
ある程度の預金があるため、金融機関の内諾をとらずとも、欲しければすぐに物件の入札をする等の行動をとることができます。
実際のところ、未公開で川上の不動産情報は買いたいのですが、世間に公開されてる不動産をあまい買いたくないんですよね。
競売物件は世間に公開されてる不動産なんで、旨みはあんまりなさそうなんですけどね・・・
でも、もしかしたら、競売物件にもお宝物件が埋もれてるかもしれない!?
なにごとも一度は経験してみないとわかりません。
でも、今は年々不動産の競売事件数は減ってるようです。平成22年には約6万件の事件数だったのにたいして、26年には27000件まで落ちています。
2010年6月の貸金業法改正や任意売却の件数の増加などによって、競売件数も減っているのでしょう。
となると、競売で不動産を買うのは中々困難かもしれません。
それに今、東京の不動産は高くなっているので、競売に参入している不動産業者も落札することに必死かもしれません。
そうなると、ますます不動産の競売はむずかしいかも!?
とりあえず、不動産競売をやってみよーかなと
東京23区の物件だったら、どんな物件を間違えて買ってしまったところで何とか出口はあるもんですよ。
田舎の新築物件よりも、東京23区の築50年物件のほうが評価が高かったりします。
不動産購入なんて、勢いと経験あるのみです。
まあ、不動産競売はやったことないですけどねｗｗ
お金が余ってるので・・・
本当にムダ金が余ってるんです。数千万円の預金を有効活用しなければいけないと、最近焦ってるんですよね。
株式売買でも始めようかなぁとも悩んだのですが、パソコンの前にずっと座ってることは耐えられなさそうだし
市況に影響されるような長期トレードはしたくないし、デイトレードは僕みたいなパニック起こしやすい人間には向いてないと思います。
ということで、不動産競売ですよ。
最悪の事態にさえ、ならなければ問題ないですよ。
暴力団施設が目の前にあったり、占有者がキチガイやチンピラだったり、購入後に心理的瑕疵（孤独死等）が判明したり・・・
ここら辺は自らの足をつかって、現地調査をおこなって、リスク回避をしておくしかありません。
不動産競売とは
債権者の申立てにより、住宅ローンや借り入れなどを返せなくなってしまった人の不動産は競売にかけられてしまいます。
申立てを受けた裁判所は、その不動産を差し押さえて、公告による公開をすることで売却の手続きをとることになります。
競売は誰でも参加できます。落札希望者によって、落札された金額で債務の弁済にあてられることになります。
落札した方は、不動産の所有権移転登記の手続きを経て引き渡しを受けることになります。
この一連の流れをひっくるめて、不動産競売といいます。
不動産競売の背景には、悲しんでる人（債務者）もいれば、怒ってる人（債権者）もいて、笑ってる人（落札者）もいます。
いや、落札者も購入した後で大変な目に合う危険性もありますから、そうとも言えないかもしれません。
でも、今さら参入しても旨みがなさそう
ん～、けっこう僕の周りでも不動産競売にチャレンジしてみたよって人、多いんですよね。
不動産会社に勤めてる人でなく、他業種のサラリーマンですよ。
だれでも簡単に競売情報を見れるもんだから、相場より非常に安く買うってむずかしそうですよね。
不動産業者や投資家、個人の方が競売情報を見てる中で旨みがある物件を買えるかどうか！？
よくよく考えると、それはむずかしそう・・・・
となると、不動産業者が買わなそうなリスクある物件を狙ったほうが良いかもしれません。
不動産競売にはリスクがある！？
不動産競売を個人の方が行うのは、少しリスクがあります。
仲介会社を通して不動産を購入するときには、仲介会社が物件調査や報告、重要事項説明などを全て契約前に行ってくれます。
また、中古物件の売買であれば売主の瑕疵担保責任をつけてくれることだってあります。
しかし、競売物件には瑕疵担保責任は免責です。
床下のシロアリや屋根裏の劣化等、建物の状態があまりに酷いことが落札後に判明しても、どうしようもないのです。落札者の自己責任となります。
下記のように、違反物件を間違えて購入してしまったら、シャレにならないですよね。
まあ、再建築不可物件は安く購入できれば、化けることもありますけどね。
不動産会社なら「再建築不可」として説明するような接道条件も、競売では「幅1.8メートルの法定外道路に接道する」というような事実関係のみが記載される。
それによってどのような結論（建築基準法上の接道義務を満たさず、建築確認を受けることができない）が生じるのかを理解するための基本的な知識が欠かせないのだ。
あえて、こういうリスクがある築古物件や難ありの物件を狙って購入していくのもありでしょう。
しかし、最近はリフォーム業者や建築業者もこういう物件を競売で狙ってるみたいだから、難あり物件ですら買えないかもね。
競売情報の取得の仕方
下記の不動産競売物件情報サイトで競売情報を取得できます。
3点セットもpdfでダウンロードできますし、アクセスマップも見やすいし、
数年前よりもこの競売物件情報サイトは見やすくなってる気がする！！
ちなみにこのBIT 不動産競売物件情報サイトは、最高裁判所から委託を受けて株式会社NTTデータが運営しています。
全国の地方裁判所で沢山の不動産が競売にかけられています。インターネットで競売物件の情報を個人の方が閲覧することもできます。
不動産競売の流れ
(引用元：BIT 不動産競売物件情報サイト)
不動産の競売は、期間入札という方法で8日間の入札期間を定めて、希望者から入札を受け付けます。
開札をおこない、自分が最高価買受申出人となれれば、1週間以内に売却が確定して約1か月後に代金の納付・所有権の移転登記を行うことになります。
どんな物件を狙うべきだろうか？
３点セットの把握や、役所・現地の調査は自らしっかり行わなければいけないなぁ～
３点セットとは
①現況調査報告書（土地の現況地目、建物の種類・構造など不動産の現在の状況、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載され不動産の写真などが添付された）
②評価書（競売物件の周辺の環境や評価額が記載され、不動産の図面などが添付されている）
③物件明細書（競売後もそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地又は建物だけを買い受けた時に建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載されている）
不動産業者だったら、長年の経験で簡単に物件調査をこなせるだろうから、素人とは差が出てしまうわな。
まあ、とりあえず物件を見に行くことが一番大事な調査。建物の状態もわかるしさ。
公図や測量図等は３点セットに含まれている。
今、このBITのサイトを閲覧してみたところ、３点セットでは、登記簿謄本やライフライン等（水道管管理図やガス本管埋設状況図等）の資料は添付されていないのね？
登記簿謄本ではその土地建物の背景が読み取れたりするから、法務局にいって謄本のチェックをしておくことも大事なことだよね。
では実際に競売に参加してみます。
また、入札や落札の途中経過を公開できる範囲でブログで書いていきます～～
できれば年内には1戸購入してみたいです。狙いは土地、戸建て、アパート辺りで行きます。
マンションは相場がはっきりしていて、ライバルが多そうだから、はずします（勝手なイメージ？）
2017/6/2
