銀行にお金を預けっぱなしだー。
もったいない。
利息なんて全然つかない。 まあ、普通預金にしてるから、しゃーないけど。
お金を使う為に、そろそろ不動産投資を始めてみようと思う。
この4～5年、東京の不動産価格は上昇していて、高利回りで投資物件を買うことは難しいだろうけど。
いつになったら、不動産価格は下がるんじゃああああああ。
とはいえ、現金を多く持っていてもしょうがないしなぁ。
もう、不動産買っちゃうしかない。
収益物件
知り合いからは、『物件買って、副収入を持ったら楽だよー。』とよく言われるんだよなー。
まあ、確かに現金を多く持っていても、現金を寝かせているだけなら、もったいない話だからな。
俺の場合には、お金を事業に使う計画もなく、、今のところ銀行の口座に眠らせているだけ・・・・
不動産投資で儲かってる人はすごい儲かってるんだろうなぁ。
3年で資産3億円だとか・・・
2年で年収4000万円を実現したとか・・・
書店では、サラリーマン大家や、OLが書いた不動産投資の書籍があふれてるもんなぁ。
でも、不動産投資ってすごい面倒なイメージなんだよな。
賃貸物件の管理だとか、空室物件のアプローチだとか、家賃滞納客の立退きだとか・・・
以前、賃貸不動産の会社に勤めていた俺としては、管理会社に任せるって嫌なんだよな。
広告料の支払いとか、管理の方法とか、設備が壊れたりとか、考えるだけでもう・・・(;´∀｀)
信頼できる管理会社に任せられればいいんだけどね。自主管理は絶対に面倒だし。。。
立地良ければ借り手もつきやすいけど、立地悪ければ客付けに苦労するだろうし
築年数が浅いうちは良いけど、築20年から30年経つと客付けしにくくなるだろうし
駅から遠い物件は論外だし。。
近くに新築物件が建ってしまったら、、、また客付けしにくくなるだろうし
そんなことを考えたらきりがないだろうけど。。( ･´ｰ･｀)
利回り20%から30%で買えれば欲しいけど、、そんな物件、、東京にはないだろうし。( ･´ｰ･｀)
あーだこーだ考えてたら、不動産投資って面倒になってきた。。。
不動産投資は儲かるのか？
元がとれれば儲かるんだろうけど。
低金利でローンを組んで物件購入して、購入価格よりも高い金額でいつか売却することが出来れば
不動産投資はかんたんに儲かるだろう( *´艸｀)
今、銀行の預金金利は定期金利で良くても0.01%。
銀行に1億円預けていたとしても、年間の利息なんて1万円程度しか入ってこない。
俺としては、購入する不動産さえ間違えなければ、大きく値下げをすることは少ないだろうから、、、
資産運用するんだったら不動産投資が良いね。株式やFXなどはよくわかんね。。
ただ、不動産は流動性が低いので、いざ現金化しようと思っても簡単にはいかないのが、デメリット。。
今年の春ごろに、東横線沿いで最寄駅から10分以内のアパートの購入を考えた。
知り合いの営業マンから教えてもらった非公開の物件情報だ。
その物件は全戸6室で平成1年築の物件、表面利回りが9％だったかな。
道路付けがあまり良くなかったのだが、建て替えは出来る物件だった。
買っておいても良かったかな。。
東京23区、近郊の投資物件だったら、実質利回り5％から7％で買えればいいんじゃないかな
実質利回りが5%から7%ぐらいであれば、キャッシュフローが出るのは15年から20年後位かな。
家賃下落や空室リスク、金利上昇リスクを考慮しないと仮定してだが。。
旧耐震基準や再建築不可のような物件だったら、しんどいけど。
理想の利回り
今は不動産の価格が上がっているから、高利回りの物件を買うことは難しいのかな。
とくに、東京の物件は。。。
なるべく、葛飾区や江戸川区、墨田区、江東区あたりの物件は避けたいんだよな。
土地勘があまり無いし、あまり良いイメージが無い。
あとは、なるべく区分マンションも買いたくない。
一戸建てやアパートと違って、築年数が古くなっても建て替えが出来ない。
都心の立地だとしても、15年から20年経ってしまえば家賃も多少下落してしまうだろうし。。
かといって、いきなり1棟マンションや1棟ビルには手を出せないしな。
俺が狙うとしたら、リフォームや建て替えがしやすい一戸建てやアパートかな。
土地の価値があるから、空室になっても売却しやすいし。
しかし、土地値が高い物件にこだわりすぎてしまうと、利回りが低い物件になってしまうからなー。
あとはレントロールと建物の状態も大事だしな。
築年数が10年以上経っていれば、過去の修繕歴も気になる。
築年数が20年以上経っていれば、屋根や外壁含め全ての箇所は点検・交換サイクルがまわってきている。
修繕した経歴が無ければ、購入後に修繕費が大きくかかってしまうこともありうる。
セミナーやマンション投資はやめるべき
投資セミナーでは、老後対策や節税対策、生命保険の代わり、相続対策として
不動産を高く売りつけられているんだろうか。
そんな物件を低金利で買ったとしても、買った時点で損してそうだからなぁ。
だって、値段が高いんだもの。
俺がマンション販売の会社に数年勤めてたからだろうか・・・
販売会社や不動産会社の利益が2割、3割と乗ってたりするからなー(;´∀｀)
マンション販売会社や不動産会社が投資セミナーを開いているところで
マンションとか買いたくねーなぁ。。( ･´ｰ･｀)
区分マンションを買うとしても、、知り合いの営業マンから情報もらって、中古物件を安く買う。。。
不動産売買ではキャピタルゲインを狙う
俺の本質はこれだな。
不動産売買で儲けること。。
手放すときには、購入価格よりも高く売りたい。
キャピタルゲインを優先にして、インカムゲイン（収益）を得ることも考えたい。
いつでも手放すことが出来るのであれば、、絶対に損をすることは無いからね。
一般の不動産投資家は利回りやキャッシュフローを重要なこととして不動産投資を行うのだろうが、
俺は手放した時のキャピタルゲイン（売却価格－購入価格＋諸費用＋金利）を一番重要なこととして不動産投資を行いたい。。
そうなると、やっぱり東京23区の割安物件にしておきたいんだな。
需要があって、いつでも手放せるエリアだから。
しかし、利回りやキャッシュフローが良くて、さらに割安である物件を探すのは至難の業だろう。
常にアンテナをはっておこうと思う。
2018年は事業を興す予定もないし、銀行にお金を入れっぱなしになるだろうから。
銀行にいつまでもお金を眠らせておくわけにはいかない。
2018年は不動産投資をはじめる
とりあえず、23区、そして多摩エリアの物件を狙うとします。
知り合いの営業マンに頼んで、相続物件や築古物件、売り急ぎの物件を集めてもらいます。
ネットでは、公開されないような物件を狙う。
ネットで公開されようもんなら、1日で買付が入ってしまう物件だ。
とはいえ、そんな物件も中々出ないだろうし、
今は売り手も強気であることが多い。
あとは、銀行融資がどこまで受けられるかどうかだよなあ。
俺個人の属性の問題もあるし。。( ･´ｰ･｀)
2018年は不動産投資で儲けられるかなぁー
