不動産競売に参加してみようと思っています。はたして、どれぐらいの入札価格だったら落札できるのでしょうか？？
なにもわかりません。とりあえず、今までの落札結果を分析しないとあかんなー
入札する為には買受申出保証額として売却基準価格の20％を入金（振り込み）しないといけないからね。
もしも、落札にならなかった場合、通常では開札後1週間以内に返還されるようです。
入札期間中から開札期日、開札後の1週間後までに約2週間から3週間かかりますます。
2週間から3週間もの間、数百万円から数千万円のお金を保証額として預けたとすれば、色んな意味で身動きが多少とれなくなりますからね。
それに開札期日までは入札金額は用意しておかないといけません。1番手になった場合、代金を納付しないとペナルティーとして保証額が没収されてしまいます。
なるべく1番手か2番手になれるような金額で入札しないといけませんね。
下記、記事もご参考くださいませ。
不動産競売に関しては全く経験がないので、公開されてる過去の売却結果を分析してみたいと思います。
不動産競売の落札結果を分析してみる
不動産競売の期間入札方式では、売却基準価格や買受可能価格がもうけられています。
期間入札方式では、1番高い金額で入札してる方が落札者となります。
不動産競売では、個人や法人、不動産業者や投資家も参入しているため、簡単に市場価格より高い金額になってしまうことも多いと推測しているのですが
だからといって、市場価格より高い価格で買っては意味がありません。
業者だけならまだしも、相場よりも高く買ってしまいがちな個人の方も参入してるのが、、、嫌ですね( ;∀;)
不動産を高い金額で買いたくないもん(；ﾟДﾟ)
売却基準価格、買受可能価格とは
買受可能価格が、最低売却価格ということですね。この価格以上の金額であれば、入札することが可能です。
売却基準価格は、占有者（所有者）がいたり、リフォームされていなく残置物があったり、物件の内覧が出来ないということもあって、市場価格（時価）や公示地価の20％から30％減で設定されているそうです。
ただし、東京23区の物件や近郊の物件であれば、落札価格は売却基準価格より２倍以上高くなっていることも多いです。
なんこった。
売却基準価格の2倍で買ったとしたら、全然儲からないじゃん(´Д｀) 市場価格より高く買っても意味がないね～
売却基準価格とは
売却基準価額は，従来の最低売却価額に相当するもので，評価人の評価に基づいて定められた競売不動産の価額です。売却基準価額が適正であるためには，評価が適正でなければなりません。そこで，裁判所は，評価書を，現況調査報告書，不動産登記簿謄本等とともに審査し，評価の前提とした目的不動産に関する事実関係及び権利関係が的確に把握されているか，並びに評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで売却基準価額を定めることになります。
買受可能価格とは
買受可能価額とは，売却基準価額からその２０パーセントに相当する額を控除した価額のことです。買受けの申出の額は，この価額以上でなければなりません。
落札価格はどれぐらい基準価格を上回るのか？
実際に過去の売却結果では、落札価格がどれぐら売却基準価格を上回っているのか分析してみました。
過去の売却結果では、3点セットや物件情報が見れなくなっているので、ちゃんとした分析は難しいですが。
東京23区（一戸建て） 開札期日：平成29年6月8日
足立区足立三丁目 入札件数：2 売却基準価格：4,170,000円 落札価格：7,888,888円
新宿区西早稲田三丁目 入札件数：10 売却基準価格：62,120,000円 落札価格：171,000,000円
豊島区目白五丁目 入札件数：28 売却基準価格：24,950,000円 落札価格：55,880,000円(個人)
墨田区横川五丁目 入札件数：28 売却基準価格：117,600,000円 落札価格：185,000,000円
杉並区下高井戸二丁目 入札件数：11 売却基準価格：66,970,000円 落札価格：112,999,999円
杉並区上荻四丁目 入札件数：17 売却基準価格：24,470,000円 落札価格：37,149,000円
大田区南馬込六丁目 入札件数：13 売却基準価格：30,320,000円 落札価格：54,899,999円
墨田区文花二丁目 入札件数：3 売却基準価格：31,730,000円 落札価格：45,350,000円（個人）
江戸川区篠崎町五丁目 入札件数：16 売却基準価格：16,290,000円 落札価格：24,510,000円
葛飾区お花茶屋三丁目 入札件数：7 売却基準価格：4,090,000円 落札価格：5,886,000円
江戸川区東葛西一丁目 入札件数：4 売却基準価格：34,210,000円 落札価格：45,899,999円（個人）
上記の売却結果を見ると、都心や人気のエリアであれば、落札価格が売却基準価格の2倍から3倍近くになっていることもあります。
少なくとも、23区では、2倍近くになってしまうということですね。
東京地方裁判所立川支部の管轄となる多摩エリアの物件の成約事例も見てみたけれど、やはり1.2倍から2倍近くになっていたね。
人気が無さそうなエリア(過疎ってる地域)であれば、落札価格と売却基準価格の価格差が少なくなるのだろう。
過去の売却結果では3点セットや物件情報を見れなくなっているから、どれぐらいの市場評価の物件だったかは判断できないけれども。
どちらにしても、売却基準価格の2倍から3倍ぐらいの価格で入札しないと、買えないということですな。
不動産競売では市場価格より安く購入できるのか！？
どうなんでしょう。
ちなみに、今日競売公開情報の1件、現地確認で行ってみましたけど、
所有者の方がバルコニーで布団を干してる最中で、現地前にいた僕と目が合ってしまい、何故か怒られてしまいました。
占有してる方の多くは現所有者の方が殆どで、住宅ローンの滞納等で競売にかけられています。
競売情報が出回っているため、毎日不動産業者や投資家、個人の方が周辺をうろちょろしているため
気が立ってしまっているのでしょう。
そりゃ、色んな人たちが周辺をウロチョロされたら、誰だって、イライラきてしまうのでしょう。
「勝手に家の写真をとられてしまい、勝手に敷地内に入ってこられてしまい、困っている」と言われていましたが、何とも言えませんでした・・・(;´Д｀)
その方は玄関までおりてこられて仲良くお話ができたのですが、うーん、やはり、なんか切ないものです。
不動産競売で安く買いたいという思惑の人達がいっぱいいる背景の後ろでは、
ローンや借入の滞納によって、行く先に困っている辛い状況の人達が沢山いるということです。
ちなみにその物件、周辺の取引事例や成約物件を参考にしてみると、売却基準価格は市場相場（時価）の約8割位でした。
そのエリアで探してる方からしたら、相場の価格で高く入札すれば良いんでしょうけども、
僕みたいに転売や収益保有を考えてる場合には、相場の9割ぐらいで落札できないと競売をやる意味がありません。
となると、売却基準価格より、少し高い金額で入札するということになります。
でも、東京の競売物件だし、売却基準価格より少し高い金額で入札したとしても、落札できないんだろーなーーー(;´Д｀)
とりあえず、競売は何十回と入札経験をしてみないと、コツがつかめないかもしれません。
建物の占有者はどんな人がいる？
競売にかけられている東京の戸建て、マンションの占有状況を調べてみました。
一戸建ては殆どが所有者兼債務者が占有していますね。
マンションは所有者兼債務者または賃借人が占有していることがあります。
占有者によっては嫌がらせや立ち退き料を求めてくるなど、悪質占有者もいるかもしれません。
でも、安く購入するには、そういう物件を狙ったほうが良いかもしれませんが。。
今日、現地調査にいった物件の所有者の方は、仲良く話もできましたし、立ち退きには簡単に応じてくれそうです。
すでに任意売却の業者に依頼してるそうで、その業者の連絡先も教えてくれましたし。
とりあえず、はじめての不動産競売にチャレンジです。
6月20日から27日が入札期間です。
今日が6月9日ですので、再来週となります。
さっそく、入札してみます。
