ここ数か月、不動産を全然安く購入できていないので、競売サイトを久しぶりに見てみた。
たまたま見ていたら、渋谷区でとんでもなく破格の一戸建て情報が出ていたんだよね。
売却基準価額が1600万円台・・・・
安い！！！
しかも、渋谷区の一戸建て？？？
坪当りの価格がたったの100万円である。
土地の面積は約16坪。
通常だと、安くても坪300万円から400万円はする立地。
しかも土地の権利は所有権である。
何故、ここまで価格が安いのか？
3点セットをダウンロードして、見てみた。
まあ、3点セットを見る前から大体の理由はわかるけれども。
おそらく道路付けに問題があるのだろう。
そして再建築不可（建物が建て替えできない）ということだ。
3点セットを読んでみたら、案の定、問題が２つあった。
無接道である、つまり建て替えができないということと、
建ぺい率オーバーの可能性があるという内容が、調査報告書に書かれていた。
それでも、渋谷区で、この価格の安さはとてつもなくお買い得である。
あと、もう一つ問題がある。
道路付けや建ぺい率オーバーの物件は、銀行の融資が受けられない。
こうなってくると、現金で買うしかない。
少しでも入札のライバルが減ってくれるといいんだけどね。
不動産の競売の入札に参加することは、はじめての体験だ。
気になる物件ということもあって、胸が高鳴ってきた。
不動産競売の流れ
入札手続きの流れは全て、不動産競売物件情報サイトに記載されている。
最高裁判所から委託をうけて、株式会社NTTデータが運営している競売サイト。
個人法人問わず、誰でも閲覧することができます。
競売のデメリット
昔は不動産競売で不動産を安く手に入れることができたみたいですが、
今は個人の方も多く参入しているので、安く手に入れることは難しくなってるようです。
特に東京23区や一部多摩エリアでは、売却基準価格よりも高い落札金額になってしまうことが殆どです。
売却基準価格の2倍や3倍以上の金額がついてしまうこともあります。
それに、前所有者や賃借人などの占有者がいる物件も多く、素人が購入しても立退きが大変なこともあります。
競売物件は、室内を見学せずに購入することになるため、思ってた以上にリフォーム費用が高くつくこともあります。
はたして、競売のメリットはないのか？
結局、不動産を安く手に入れることが出来るかどうか・・・
こればっかしは、不動産競売に何度もチャレンジしてみないとわからないですよね。
不動産営業マンと仲良くなって、媒介契約前の情報、未公開の情報をもらうのが一番手っ取り早いんですけどね。
しょっちゅう情報をもらえるわけじゃないので・・・
こうやって競売にも参加してみて、安く購入できるのかどうか、不動産競売もチャレンジしてみようと思います。
物件を見に行った
とりあえず、現地見に行きましたよ。
敷地いっぱいに建てられてる建物でした。
接面してる道路は広いです。
ただし、崖沿いにあって擁壁はかなり古いです。
こういった情報は現地確認しないとわからないんですよね。
立地が渋谷区鶯谷町ということもあって、売却基準価格をどれぐらい上回る金額で入札があるのかどうか。。
多くの法人や個人の方が注目する物件になることは間違いないです。
僕が入札する金額はおそらく、2000万円台から2200万円前後です。
再建築不可を再建築可にする絵図がある業者が、高めに入札してくる可能性はあると思います。
高く落札されれば、3000万円位になってしまうんだろうか・・・？
うーん、、、、むずかしい(;´∀｀)
入札書をとりにいく
目黒区目黒本町にある民事執行センターに入札書をとりにいく。
窓口で裁判所の振込依頼書や入札書等の一式がもらえます。
はじめての方でも窓口の方が入札手続きについて教えてくれるだろう。
入金をする
裁判所専用の振込依頼書に買受申出保証額である3,334,000円を記入して振込手続きをとる。
みずほ銀行から三井住友銀行宛だったので、その他に振込手数料が864円かかった。
振込依頼書の裁判所提出用を入札保証金振込証明書に貼り付けて、
再度、目黒の民事執行センターに出向いて
執行官室の窓口に入札書と入札保証金振込証明書と添付書類を提出する。
もしも、入札できなかった場合には、3営業日程で返金されるらしい。
はやくて助かる。
また、取り下げになってしまう可能性もあるので、開札前にネットで直接確認をしておいたほうが良いそうだ。
わざわざ開札日に目黒の民事執行センターまで出向いてしまうと、無駄足になってしまうから。
開封期日は12月７日の午前9時半からとなる。
インターネットや電話でも開札結果を照会することはできるが、
次順位買受申出の手続きをする場合には、民事執行センターに出向かないといけない。
次順位買受申出資格者とは、最高価買受申出人の次に高額の入札をした者のこと。
要件として、入札額が買受可能価額以上で、かつ、最高価の入札額から買受申出保証額を引いた額以上の金額で入札をしてること。
今回、入札する金額は20,100,000円にきめた！
売却基準価格より400万円高い金額だ。
対象物件の買受申出保証額が3,334,000円
但し、次順位買受申出の手続きをすると、保証金が約60日から70日間は返還されないので
すぐに現金を返してもらいたい人は、わざわざ出向かなくてもよいだろう。
一応、はじめての競売経験だし、開札場に出向いてみる。
開札会場に入札結果を見に行く
11時から発表で、15分前には民事執行センターの開札場2Fに着く。
すでに30人位の人が集まっていた。
不動産関係者が20人、私服や作業着の人が10人ぐらいおった。
そして、開札や発表準備をしている執行官や立会人、補助者が6人ほどいた。
私語や携帯は厳禁なので、開札場はめちゃめちゃ静かだ。
隣の人にちょっと声をかけただけで、注意された人もいた、
きびしーー！
発表時刻の11時になると、すでに50人位になっていた。
はじめての自分にしたら、この開札会場に緊張感がとても感じられる。
発表が始まって、3分程で自分が入札した事件番号の結果が読み上げられた
結果は
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駄目だった。
落札できなかった。
ショック。
入札件数は22件、最高価は約4200万円、落札者は法人だった。
俺は、約2010万円だから、2倍以上差をつけられてる。。
再建築不可でそんな金額出せるかー！！
もしかしたら、所有者や周辺の方とコンタクトをとれていて、再建築可に出来たのかもしれないけど。
入札件数と最高価の入札者と金額しか読み上げられなかった。
通常だと、次順位も読み上げられる。
入札件数 → 次順位の入札者の名前、入札金額 → 最高価の入札者の名前、金額
つまり、次順位に333万円以上の金額の差をつけて、一番手の方は入札していたというわけだ。
やっぱり、不動産業者から未公開案件を安くもらったほうが、簡単だな。
まあ、色々と勉強にはなるので、今後は競売にも参加してみよう。
